Ankara’da Emlak Piyasasında Vergi Şoku

Ankara’da belediyelerin güncellediği yeni rayiç bedeller, emlak alım-satım işlemlerinde vergi yükünü uçuruma taşıdı. Tapu harçları ve değer artış kazancı vergilerindeki artışlar nedeniyle pek çok satış sözleşmesi iptal edilirken, piyasada belirsizlik ve duraklama dönemi başladı.

Tapu İşlemlerinde Beklenmedik Maliyet Artışı

Ankara’da inşaat ve emlak sektörü, belediyelerin rayiç bedel yazılarındaki büyük artışlar karşısında sarsıldı. Vergi matrahlarının bazı bölgelerde 4 hatta 5 kat arttığını görüp tapu harcı ödemelerinde çok büyük maliyetlerle karşılaşan alıcılar ve satıcılar, zor durumda kaldı. Piyasanın beklentileri çok aşıldığı için alıcılar geri adım atarken, imzalanan satış sözleşmeleri feshedildi.

5 Yıl Kuralına Takılanlara Gelir Vergisi Darbesi

Mülkünü sonraki 5 yıl içinde elden çıkarmak isteyen emlak sahipleri için durum daha da kritik hale geldi. Rayiç bedellerin yükselmesiyle “değer artış kazancı” üzerinden hesaplanan gelir vergisi astronomik rakamlara ulaştı.

Örneğin, Aralık 2022’de Çankaya’da 2 milyon 500 bin TL’ye tescil edilen bir taşınmazın rayiç bedeli Ocak 2026’da 11 milyon TL olarak belirlendi. Bu artışla mülk sahibinin ödemesi gereken gelir vergisi yaklaşık 1 milyon 450 bin TL’ye, tapu harcı ise 800 bin TL seviyelerine yükseldi.

Belediye İtirazları ve Bakanlık Düzenlemesi

Maliyet artışları sonrası pek çok kişi, rayiç bedellere itiraz etmek için belediyelere başvurdu. Ancak belediye yönetimleri, artışların kendi iradeleriyle oluşmadığını belirtip itirazları reddetti. Güncellemelerin Maliye Bakanlığı tarafından gönderilen yeni vergi dilimleri ve direktifler doğrultusunda gerçekleştiği açıklandı.

Piyasa Dengeleri ve Arz Artışı Beklentisi

Ankara merkezli bir emlak şirketi, yaşanan sürecin piyasada donma etkisine neden olabileceğini belirtti. Maliyetlerdeki ani değişimler, mülk sahiplerini strateji değişikliğine zorlayacak gibi görünüyor. Özellikle birden fazla taşınmaza sahip olanların, vergi yükünden kaçınmak için emlaklarını hızla satmaları bekleniyor.

Bu durumun emlak piyasasında arz patlamasına yol açabileceği, fiyatların aşağı yönlü baskılanabileceği ifade ediliyor. İnşaat firmalarının vergi yükünü fiyatlara yansıtmaları durumunda satışların durabileceği ya da maliyetin altında satış yapabilecekleri öngörülüyor. Yakın gelecekte tapu harçlarının paylaşımı konusunda alıcıların daha büyük sorumluluk alacağı zorlu bir sürece girildiği tahmin ediliyor.